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商品房預售合同登記作為合同生效要件以及商品房預售款項規范管理

日期:2021-09-24 瀏覽次數:93

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隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步形成和發展,我國房地產業得到了迅猛發展,并成為國民經濟的支柱產業。為了規范房地產市場,保證和促進房地產發展,全國人大及其常委會先后制定并公布了《土地管理法》、《城市規劃法》、《城市房地產管理法》、《建筑法》等法律;國務院發布了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《土地管理法實施細則》等行政法規;建設部、國土資源部等行政管理部門制定了大量行政規章和行政解釋;最高人民法院、最高人民檢察院發布了一系列的司法解釋。目前,我國房地產法律體系業已初步建立,為房地產糾紛的處理提供了依據。作為新興產業之一,且正處于新舊體制交替時期,房地產市場不可避免地會出現許多新情況、新問題,近年來法院審理的房地產糾紛案件的數量呈不斷上升趨勢,而“3.15”消費者權益保護熱線投訴電話之最亦屬房地產業。其中,因商品房預售而產生的糾紛亦不在少數。從哲學的角度出發,有因必有果,有果必有因,商品房預售合同糾紛的存在是一個不可避免的話題。那么,其原因何在?我們又應采取什么對策來加以規范?在本文中,針對現如今商品房預售市場存在的諸多問題,筆者從商品房預售的相關法律法規出發,從法理的角度闡析導致商品房諸多預售糾紛中該法律法規中所存在的漏洞,并就如何完善立法加強管理和規范提出自己的些許建議。一、商品房預售的概念及相關法律規定商品房預售,是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預售方式首創于香港,由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”,分期分批地預售給廣大投資者,如“落花片片墜落”,故商品房預售又被稱為“賣樓花”。因其可以有效地解決房地產開發企業先期資金投入的問題,因而是目前應用比較廣泛的一種交易形式。在商品房預售過程中,由于工程長,交易標的有許多不確定因素,使購房者所面臨的風險有比一般現房買賣大得多,購房者通過房屋預售合同只獲得一種期待權,其權利的實現非常地被動。為了保護廣大購房者的權益,國家對商品房的預售有著較為嚴格的法律限制。其中,《城市房地產管理法》第四十四條第一款、《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條規定:“房地產開發企業預售商品房,應當符合下列條件:(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;(三)按提供的預售商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期;(四)已辦理預售登記,取得商品房預售許可證明?!?、《城市房地產管理法》第四十四條第三款規定:“商品房預售所得款項,必須用于有關的工程建設”等規定對商品房的預售條件、市場準入等予以事前調整及規范。另外,《城市房地產管理法》第四十四條第二款“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案?!?、《城市商品房預售管理辦法》第十條“商品房預售,開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續?!?、《城市房地產開發經營管理條例》第二十七條第二款“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內,到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案?!?、第三十三條“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續?!钡纫幎ㄒ捕紝σ幏渡唐贩款A售后有關合同的登記備案制度及產權登記等事項進行了詳細地事后調整。在今年的4月28日,最高人民法院還出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,并將于今年的6月1日起施行。

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