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物權法解釋:第十五條【合同效力和物權效力區分】

日期:2018-08-21 瀏覽次數:105

  物權法解釋:第十五條【合同效力和物權效力區分】

  第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。

  【解釋】本條是關于合同效力和物權效力區分的規定。

  本條規定的內容,在民法學中稱為物權變動與其基礎關系或者說原因關系的區分原則。以發生物權變動為目的的基礎關系,主要是合同,它屬于債權法律關系的范疇,成立以及生效應該依據合同法來判斷。民法學將這種合同看成是物權變動的原因行為。不動產物權的變動只能在登記時生效,依法成立生效的合同也許不能發生物權變動的結果。這可能是因為物權因客觀情勢發生變遷,使得物權的變動成為不可能;也可能是物權的出讓人“一物二賣”,其中一個買受人先行進行了不動產登記,其他的買受人便不可能取得合同約定轉讓的物權。有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同和物權的設立、變更、轉讓和消滅本身是兩個應當加以區分的情況。除非法律有特別規定,合同一經成立,只要不違反法律的強制性規定和社會公共利益,就可以發生效力。合同只是當事人之間的一種合意,并不必然與登記聯系在一起。登記是針對民事權利的變動而設定的,它是與物權的變動聯系在一起的,是一種物權變動的公示的方法。登記并不是針對合同行為,而是針對物權的變動所采取的一種公示方法,如果當事人之間僅就物權的變動達成合意,而沒有辦理登記,合同仍然有效。例如,當事人雙方訂立了房屋買賣合同之后,合同就已經生效,如果沒有辦理登記手續,房屋所有權不能發生移轉,但買受人基于有效合同而享有的占有權仍然受到保護。違約的合同當事人一方應該承擔違約責任。依不同情形,買受人可以請求債務人實際履行合同,即請求出賣人辦理不動產轉讓登記,或者請求債務人賠償損失。

  區分合同效力和登記的效力為我國民法學界普遍贊同。有的學者提出,區分原則具有如下幾個方面的實際意義:第一,有利于保護買受人依據合同所享有的占有權。在不動產買賣合同成立以后,即使沒有辦理不動產權利移轉的登記手續,但是,因為合同已經生效,所以依據有效合同而交付之后,買受人因此享有的占有權仍然受到保護。即使買受人不享有物權,但是可以享有合法的占有權,針對第三人的侵害不動產的行為,可以提起占有之訴。第二,有利于確立違約責任。如果一方在合同成立之后沒有辦理登記,或者拒絕履行登記義務,由于合同已經成立并生效,此種拒不履行登記的行為構成違約,應當承擔相應的違約責任。假如未辦理登記導致合同無效,非違約方將無法要求違約方承擔違約責任。第三,有利于保護無過錯一方當事人。當事人之間買賣房屋未經登記的情況錯綜復雜,如果以登記為合同生效要件,則在因出賣人的原因而未辦理登記手續的情況下,在房屋價格上漲之后,出賣人有可能以未辦理登記將導致合同無效為理由,要求確認合同無效并返還房屋,這有可能鼓勵一些不法行為人規避法律,甚至利用房屋買賣欺詐他人,而損害的卻是善意的買受人的利益。特別是在房屋已經交付使用,買受人對房屋已進行了重大修繕的情況下,如果因未登記而確認合同無效并返還房屋,這確實會妨礙現有的財產秩序。如果嚴格地區分合同效力和登記效力.則可以防止此種現象的發生。

  學者一般認為,區分兩種效力不但是科學的,符合物權為排他權而債權為請求權的基本法理,而且被民法實踐證明對分清物權法和債權法的不同作用范圍,區分當事人的不同法律責任,保障原因合同當事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原則。曾有一段時期,我國的司法實踐以及一些立法,對這個問題有不同的認識。目前,無論是民法學界,還是法律規定和司法實踐,對于區分合同效力和登記效力,在認識上已經基本一致。合同法第四十四條規定,依法成立的合同,自成立時生效。合同法還規定了導致合同無效的各種情形,在這些情形中,并沒有不動產物權未依法登記的規定。雖然擔保法有抵押合同自登記之日起生效的規定,但本法在擔保物權編抵押權一章,改變了這一規定,即不動產抵押登記,只產生抵押權生效的效力。司法實踐也明確了區分合同效力與登記效力的原則,如最高人民法院1995年《關于審理房地產管理施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》規定,“轉讓合同簽訂后,雙方當事人應按合同約定和法律規定,到有關主管部門辦理土地使用權變更登記手續,一方拖延不辦,并以未辦理土地使用權變更登記手續為由主張合同無效的,人民法院不予支持,應責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續。”該解答明確指出,不動產登記并不是買賣合同的生效要件,而是其履行行為的組成部分。同時還規定,“土地使用者與他人簽訂土地使用權轉讓合同后,未辦理土地使用權變更登記手續之前,又另與他人就同一土地使用權簽訂轉讓合同,并依法辦理了土地使用權變更登記手續的,土地使用權應由辦理土地使用權變更登記手續的受讓方取得。轉讓方給前一合同的受讓方造成損失的,應當承擔相應的民事責任。”轉讓方(即出讓人)因其過錯使得買受人不能取得土地使用權的,要承擔違約責任。顯然,土地使用權未辦理轉讓登記并不影響合同的約束力:最高人民法院《關于適用燈中華人民共和國合同法、若干問題的解釋》規定,依照合同法第四十四條第二款的規定,法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續,或者辦理批準、登記等手續才生效,在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的,或者仍未辦理批準、登記等手續的,人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記后生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力,合同標的物所有權及其他物權不能轉移。

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