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城市居民到農村買房拆遷時能獲得賠償嗎?

日期:2018-09-21 瀏覽次數:0
隨著城市污染嚴重,越來越多的有錢人跑到鄉下買地居住,不過近些年城鄉一體化發展加快,很多村莊也面臨著拆遷重建問題,村民為了獲得拆遷賠償,開始反悔之前買過的土地,因此一些土地買賣合同認定是否有效成了難題,在次北京市信凱律師事務所結合案例為您解析。

【案情簡介】
 
1996年,李先生從外地來到北京順義,做些小生意。再與朋友聊天中得知,順義的某村有房屋出售且比較便宜,因此,就有了買一套農村宅基地上房屋的想法。經過多方打聽,找到了正在出售宅基地房屋的王先生,經過討價還價,最終以25000的價格購買了王先生的老宅子,并于1997年10月簽訂“房屋轉讓協議”。 

李先生搬到宅基地的房屋后,經過多年的翻建及改建,將原來的3間房變成了擁有13間房的大宅院,并在院子中種上了名貴的樹木、花草,購置躺椅等物品,此時,原本平常的宅院已變成鳥語花香的庭院。 

直到2014年,該區域以“騰退”為名進行拆遷,每家都可以獲得巨大的拆遷補償款及安置房,李先生一家很高興,等著去簽訂騰退補償協議。沒想拆遷人員還沒上門,多年不見的王先生上門找到了李先生說,“當初你是城里人,現在還是城里人,咱們訂立的合同無效,我把錢還給你,再給你50萬的損失補償,你把房屋還給我”。明眼人都看的出來,王先生的目的就是為了爭取房屋拆遷補償,且聽說王先生正在嘗試與騰退辦協商補償價格。 

不久后,李先生接到了法院的傳票,王先生起訴至順義法院要求判決該房屋買賣合同無效。李先生之前咨詢幾家律師所,都給判了死刑,告知房屋轉讓協議無效,后經人介紹找到北京市信凱律師事務所,需求幫助。 


【律師介入】
 
征收拆遷律師團經過與李先生的溝通,發現李先生的購房時間是1997年,且購房時“房屋轉讓協議”也經過村委會的蓋章,甚至村委會還收取了部分管理費。 

信凱律師團隊李春芳律師結合李先生的情況,給予初步的分析方案: 

1、房屋買賣合同是1997年簽訂,當時適用的《土地管理法》還是1988年版本,其中并沒有禁止城鎮人購買農村房屋,相反還有規定,“有的城鎮人可以購買農村房屋”,而且在1999年才有相關政策規定城市人不可以購買農村房屋,因此李先生的房屋買賣合同按照當時法律規定并沒有違法,法院未必判決無效; 

2、假設買賣合同判決無效了,拆遷款及安置房李先生按照現行判決,也是應該占7成利益的。 

聽完夏律師的分析后,李先生當場決定委托李春芳律師處理此案。接收委托后,信凱征收拆遷律師團多次奔波于相關土地部門、建委及當地村委會之間,尋找當時的人證、物證;其次,根據以往審理的案件結果召開模擬開庭,并制作了該案件的法律匯編等工作。 

庭審中,由于合同于1997年5月3日簽訂,因此信凱律師團依據《中華人民共和國土地管理法》(1988年版本)第38條,第41條、《中華人民共和國國有土地管理法實施條例》(1999年實施,1999年廢止)第26條;《最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》(1984年8月30日)第60條、64條之規定,城鎮非農業戶口居民建住宅及買賣房屋時享有使用宅基地的權利,主張合同有效抗辯;此外,還向法庭提交了當時村委會收取管理費的收據,結合該村房產登記自1990年后就沒有新的登記等等,在法律法規適用正確、證據十分充分及尊重事實的情況下,法院判決房屋買賣合同有效。 

【溫馨提示】
 
本案,任何案件不能上來就判“死刑”。由于法律的更迭,對案件的分析是要結合簽訂合同或者事件發生年代的法律后,才能根據各種法律關系,給予當事人負責的解答。 

在此,信凱征收拆遷律師團提示,此類糾紛維權的基礎是證據掌握的多與少,所以,城里人購買農村宅基地上的房屋,要留好買賣合同,打款憑證,村委會,鄉鎮政府及其他機構給予手續、文件等等。 

若因拆遷導致出賣方想主張房屋買賣合同無效,則要盡快咨詢專業征收拆遷律師,若合同判決有效最好,無效也可以主張7成的拆遷利益,所以,城里人購買宅基地房屋,在遇到拆遷時是一定能獲得賠償的。 
沙云翠律師

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