城市居民到農村買房拆遷時能獲得賠償嗎？

隨著城市污染嚴重，越來越多的有錢人跑到鄉下買地居住，不過近些年城鄉一體化發展加快，很多村莊也面臨著拆遷重建問題，村民為了獲得拆遷賠償，開始反悔之前買過的土地，因此一些土地買賣合同認定是否有效成了難題，在次北京市信凱律師事務所結合案例為您解析。

【案情簡介】
 
1996年，李先生從外地來到北京順義，做些小生意。再與朋友聊天中得知，順義的某村有房屋出售且比較便宜，因此，就有了買一套農村宅基地上房屋的想法。經過多方打聽，找到了正在出售宅基地房屋的王先生，經過討價還價，最終以25000的價格購買了王先生的老宅子，并于1997年10月簽訂“房屋轉讓協議”。 

李先生搬到宅基地的房屋后，經過多年的翻建及改建，將原來的3間房變成了擁有13間房的大宅院，并在院子中種上了名貴的樹木、花草，購置躺椅等物品，此時，原本平常的宅院已變成鳥語花香的庭院。 

直到2014年，該區域以“騰退”為名進行拆遷，每家都可以獲得巨大的拆遷補償款及安置房，李先生一家很高興，等著去簽訂騰退補償協議。沒想拆遷人員還沒上門，多年不見的王先生上門找到了李先生說，“當初你是城里人，現在還是城里人，咱們訂立的合同無效，我把錢還給你，再給你50萬的損失補償，你把房屋還給我”。明眼人都看的出來，王先生的目的就是為了爭取房屋拆遷補償，且聽說王先生正在嘗試與騰退辦協商補償價格。 

不久后，李先生接到了法院的傳票，王先生起訴至順義法院要求判決該房屋買賣合同無效。李先生之前咨詢幾家律師所，都給判了死刑，告知房屋轉讓協議無效，后經人介紹找到北京市信凱律師事務所，需求幫助。 


【律師介入】
 
征收拆遷律師團經過與李先生的溝通，發現李先生的購房時間是1997年，且購房時“房屋轉讓協議”也經過村委會的蓋章，甚至村委會還收取了部分管理費。 

信凱律師團隊李春芳律師結合李先生的情況，給予初步的分析方案： 

1、房屋買賣合同是1997年簽訂，當時適用的《土地管理法》還是1988年版本，其中并沒有禁止城鎮人購買農村房屋，相反還有規定，“有的城鎮人可以購買農村房屋”，而且在1999年才有相關政策規定城市人不可以購買農村房屋，因此李先生的房屋買賣合同按照當時法律規定并沒有違法，法院未必判決無效； 

2、假設買賣合同判決無效了，拆遷款及安置房李先生按照現行判決，也是應該占7成利益的。 

聽完夏律師的分析后，李先生當場決定委托李春芳律師處理此案。接收委托后，信凱征收拆遷律師團多次奔波于相關土地部門、建委及當地村委會之間，尋找當時的人證、物證；其次，根據以往審理的案件結果召開模擬開庭，并制作了該案件的法律匯編等工作。 

庭審中，由于合同于1997年5月3日簽訂，因此信凱律師團依據《中華人民共和國土地管理法》（1988年版本）第38條，第41條、《中華人民共和國國有土地管理法實施條例》（1999年實施，1999年廢止）第26條；《最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》（1984年8月30日）第60條、64條之規定，城鎮非農業戶口居民建住宅及買賣房屋時享有使用宅基地的權利，主張合同有效抗辯；此外，還向法庭提交了當時村委會收取管理費的收據，結合該村房產登記自1990年后就沒有新的登記等等，在法律法規適用正確、證據十分充分及尊重事實的情況下，法院判決房屋買賣合同有效。 

【溫馨提示】
 
本案，任何案件不能上來就判“死刑”。由于法律的更迭，對案件的分析是要結合簽訂合同或者事件發生年代的法律后，才能根據各種法律關系，給予當事人負責的解答。 

在此，信凱征收拆遷律師團提示，此類糾紛維權的基礎是證據掌握的多與少，所以，城里人購買農村宅基地上的房屋，要留好買賣合同，打款憑證，村委會，鄉鎮政府及其他機構給予手續、文件等等。 

若因拆遷導致出賣方想主張房屋買賣合同無效，則要盡快咨詢專業征收拆遷律師，若合同判決有效最好，無效也可以主張7成的拆遷利益，所以，城里人購買宅基地房屋，在遇到拆遷時是一定能獲得賠償的。