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政策變動能夠終止正在交易房屋買賣合同嗎

日期:2018-08-28 瀏覽次數:0
近幾年,房屋交易市場不穩,房價與地價之間的微妙關系一直是市場上的熱點,政府也根據市場變動不斷出臺調整政策,房屋買賣也因此受到影響。據海淀律師事務所接到的房屋買賣糾紛案例統計,每天接到上百人咨詢律師房屋買賣違約金如何追回的電話,近日,北京市信凱律師事務所的魏穎律師就代理一起因政策原因導致房屋買賣合同終止的成功案例。
 
【案情簡介】
 
2017年3月14日,甘女士通過福地公司簽訂《存量房屋買賣合同》及《補充協議》,約定購買位于三河市××開發區××南側福××樓××號房屋,房屋總價款274萬元,首付款100萬元,擬銀行貸款174萬元。合同簽訂后,甘女士于2017年3月14日向竇女士支付定金5萬元,2017年3月22日支付100萬元。
 
2017年3月21日,廊坊市人民政府辦公室發布《廊坊市人民政府辦公室轉發市房管局等部門關于進一步加強房地產市場調控的意見的通知》,該通知記載非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%。根據新政策,首付款比例提高至50%,甘女士只能貸款137萬元,無力支付首付款差額,房屋買賣合同無法繼續履行。甘女士認為,房屋買賣合同不能繼續履行是因出臺限購政策,屬于不可歸責于雙方的重大情勢變更,竇女士應當返還甘女士購房首付款100萬元。為維護甘女士合法權益,甘女士委托北京市信凱律師事務的魏穎律師訴至三河市人民法院,請求法院支持甘女士訴請。

 
 

【審理經過】
 
三河市人民法院開庭審理此案,庭審上竇女士辯稱合同系雙方真實意思表示且雙方在合同中約定如銀行無法貸款,買受方應自行籌集款項給出售方,合同可以繼續履行。甘女士主張解除合同應提交充分有效的證據。如合同無法繼續履行,要求甘女士給付房屋降價損失90萬元。
聽完竇女士的陳述之后,甘女士向三河市人民法院提交涉案合同、定金收條、轉賬憑證及廊坊市人民政府辦公室(2017)27號通知,證實原、竇女士雙方房屋買賣權利義務的約定、房款給付及政策出臺等情況。同時申請第三人福地公司員工鄢某作為證人出庭作證。鄢某證實,原、竇女士雙方于2017年3月21日和3月22日兩次去銀行辦理貸款,均未獲批。3月21日房產新政出臺,甘女士首付款由總房款的35%提高到50%,首付款增加30萬元左右。竇女士對甘女士提交的合同及銀行轉賬憑證的真實性無異議,對5萬元的定金收條稱無竇女士簽字無法認可,對廊坊市人民政府文件通知的真實性提出異議,對證人證言的真實性亦不認可。竇女士未向本院提交證據。

【法院判決】

三河市人民法院認為,因不可歸責于當事人雙方的事由導致合同不能履行的,當事人可以請求解除合同。本案中,甘女士非本地戶籍,購房首付比例又提高至50%,加之雙方兩次辦理銀行貸款均未獲批,應認定雙方合同目的無法實現系因房產政策導致,此種情況非雙方在簽訂合同時所能預見,故甘女士主張解除涉案合同及補充協議的訴訟請求,本院應予支持。合同解除后,竇女士應返還甘女士已付購房款100萬元。甘女士起訴要求竇女士張儉作為賠償義務主體,無法律依據,本院不予支持。竇女士抗辯如銀行貸款不能獲批,甘女士應自行籌集款項交付竇女士,但未提供相關證據,本院難以支持。
綜上,依照《中華人民共和國合同法》第五條、第九十四條第(五)項、第九十七條,最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條之規定,判決如下:
一、解除原、竇女士雙方于2017年3月14日簽訂的《存量房屋買賣合同》及補充協議。
二、竇女士于本判決生效之日起三十日內返還甘女士甘凈已付房款100萬元。
三、駁回甘女士甘凈其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費6900元,保全費5000元,甘女士甘凈、竇女士竇紅威各負擔一半(甘女士已預交,竇女士于本判決生效后三日內交納)。
如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本,上訴于河北省廊坊市中級人民法院。
 
 
 
沙云翠律師

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