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房屋買賣過程中避免開發商違約必備的法律常識

日期:2018-07-10 瀏覽次數:0
【案情簡介】
 
2014年北京市的王先生看上了亦莊經濟開發區正在建設的商業樓,與開發商簽訂《商品房屋預售合同》,約定開發商將其開發的一個樓層以總價1000萬元的價格,在2016年10月出售。另外王先生同時與開發商簽訂了一份承諾書,承諾在2016年10月30日前,向王先生交付房屋,如若違約,按房價總款千分之一計算違約金,直至實際交付房屋為止。

合同和承諾書簽訂后,王先生按約支付了購房款和房屋維修基金,但是合同到期后,開發商卻未按約向我交付房屋,而是在2017年3月10號才交付房屋。由于開發商的逾期交付,導致王先生原本預定元旦開業的商場而推遲到次年10月1日,并損失500萬元經濟費。
 
為了挽回這次經濟損失,王先生通過網上咨詢律師,找到了北京市信凱律師事務所的馬慶朝律師,馬慶朝律師了解案情之后,建議當事人向海淀人民法院提起訴訟,請求開發商支付2016年10月31日到2017年3月10日的違約金,違約金數額按合同約定計算。
 
海淀人民法院受理案件后,開庭審理,庭審上被告開發商答辯稱:合同和承諾書約定違約金過高,請求法院降低違約金數額。原告的代理律師馬慶朝表示:王先生與開發商簽訂《商品房預售合同》和承諾書在先,且合同中明確規定交房的期限及違約之后的違約金賠償,開發商應該按照合同進行賠償。最終,海淀人民法院審理后判決:開發商支付王先生違約金10萬元,外加經濟損失費500萬元。


【信凱律師點評】

北京市信凱律事務事務所馬慶朝律師認為:違約金是合同當事人約定的,一方違約時,即不履行合同或履行合同不符合約定條件時,應根據違約情況向對方當事人支付的一定數額的貨幣,具有懲罰性和補償性的雙重性質。違約金實際上是主合同之外的一個從合同,可以作為一種擔保方式。另外,違約金的懲罰性也決定了違約金可能起到督促當事人履行合同的目的,也就起到了擔保合同的作用。約定違約金后,當事人對違約可能造成的損失及承擔責任的范圍可以事先了解,為了避免承擔違約責任,就必須適當履行合同。
 
《合同法》第114條第2款規定:“約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”由于開發商逾期交房,曹小姐的損失是多付了幾個月租金,并無其他損失,又介于違約金具有違約責任形式這一職能,違約金與損害賠償不同,它不以發生實際損害為條件,即使違約的結果并未發生任何實際損害,也不影響對違約人的違約金責任。
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