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限購新政對二手房交易帶來的影響

日期:2018-01-30 瀏覽次數:0

老去又逢新歲月,春來更有好花枝。2018年1月2日,也是元旦佳節后上班第一天,李某就歡欣鼓舞的送來了一面錦旗,嶄新的旗幟上金光閃閃,寫著“精通法理、伸張正義”幾個大字!感謝信凱律師事務所趙林律師,使自己的權益得到了維護,李某莊重地將錦旗送于律所,同時走到趙林律師身邊向其深深地鞠了一躬。

限購新政對二手房交易帶來的影響

【案情回顧】

2017年12月11日,李某帶著劉某、王某的起訴找到北京市信凱律師事務所趙林律師,陳述自己被人告了750萬元違約金,并要承擔11余萬元的訴訟費用。經趙林律師仔細查看材料,原來事情經過是這樣的:2017年3月29日,劉某、王某夫婦和李某通過北京市某房產中介公司居間介紹,雙方簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議,合同約定由李某購買劉某、王某所有的位于北京市某區的商業用房,房屋價值逾3500萬元。簽約提示上聲明:在北京市存在限購政策情況下,如買受方不具有購房資格資質,不僅無法實現合法擁有所購房產的目的,且還需承擔由此給出售方造成的全部損失。并且在違約條款中約定:如買方未于約定時間付款逾期超過10日的,賣方有權單方解除合同,賣方選擇單方解除合同的,賣方通知到達買方之日起合同自動解除,買方應按成交總價款的20%向賣方承擔違約責任(巨額違約責任)。

后于同日,雙方又簽訂了《補充協議》,約定:李某分三次向劉某夫婦支付購房款,第一次支付日期為簽約當日支付定金375萬元,第二次支付日期為2017年5月1日之前付款1500萬元,余額于5月31日之前付清。如買方逾期未補齊定金,則視為李某違約,劉某、王某有權要求李某按照買賣合同約定的定金金額雙倍標準承擔違約金,并劉某、王某有權解除合同。同時約定:在雙方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》、《居間合同》及《履約服務合同》之日起60日內,如因國家政策調整導致客戶不具備購房資格的原因導致《買賣合同》不能繼續履行,上述合同及補充協議自行終止,三方互不承擔違約責任。各方各自歸還各方材料。

《買賣合同》及《補充協議》簽訂同時,李某為劉某、王某出具欠定金375萬元一張,同時又為中介公司出具20萬元欠條一張(欠中介費)。此后,李某未按上述約定支付相應定金及中介費,雙方所簽《買賣合同》及《補充協議》內容均未實際履行。

后李某由于受3月29日的新政影響而不具備房資格,于同年4月中旬向中介公司提出解除其與劉、王二人的《存量房屋買賣合同》及《補充協議》,并雙方互不承擔違約及定金責任,遭到劉、王二人拒絕。隨后劉、王夫婦主張李某明知其無購房資格,且不愿意出售其名下房屋,惡意造成不具備購房資格,導致雙方合同無法正常履行為由,起訴請求李某承擔合同約定的定金375萬元的雙倍即750萬元的巨額違約責任,并承擔本案11余萬元的訴訟費。李某看著巨額違約金之訴,十分焦慮,來到信凱律師事務所尋求法律幫助,并委托信凱律師事務所趙林律師作為代理律師為其提供法律服務。

【辦案經過】

趙林律師接案后迅速開展了工作,對雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》以及《補充協議》、簽約聲明、兩張欠條及全部案情進行了認真審查和分析。同時又對2017年3月29日,北京市住建委、北京市規劃和國土資源管理委員會、北京市工商行政管理局、人民銀行營業管理部、銀監會北京監管局聯合下發《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》進行了認真解讀和了解,并找了相關人士及建委了解實際情況,查明因李某及其妻子名下各有一套住房,在此新政頒布后,李某的確不符合購買本案商業用房的資格。趙林律師并且對導致雙方無法繼續履行合同的情況進行解剖,通過對該案一系列的深入思考,確定了代理思路。

在對方當事人委托兩位律師的情況下,經過趙林律師的努力,積極主張住房限購政策屬于因不可規則于雙方的的原因導致合同目的無法實現,不應視為李某違反雙方約定。且在《存量買賣合同》《簽約聲明》與《補充協議》條款沖突的前提下,緊緊抓住《補充協議》中排斥《買賣合同》違約責任條款的約定,使我方在這場角逐中獲得了優勢,李某的權益得到了維護,最終法院判決駁回了劉某夫婦的750萬元違約金的請求,訴訟費11萬元由其劉某夫婦自行承擔。

【趙林律師】

1992年7月畢業于內蒙古政法大學。1992年12月國家正式分配到內蒙古法院,在法院任職十三年之久。2004年起,辭去法官生涯,從事律師工作。趙林律師憑著對人民司法事業的無限熱愛,十年如一日,兢兢業業,默默奉獻。在平凡的律師代理崗位上,力爭做到讓每一位委托人滿意。

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