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經濟適用房買賣價格必須達到政府指導價嗎?一

日期:2016-07-06 瀏覽次數:0
  【案情簡介】

  原告程某(反訴被告)于2009年10月29日起訴至海淀區人民法院,訴狀稱其與被告肖某(反訴原告)于2009年9月6日通過A房地產經紀有限公司提供的居間服務簽訂了《存量房買賣合同》(以下簡稱合同),約定將位于北京市海淀區西翠路5號院今日家園XX號樓XX號房屋出售給原告,房屋總價為93萬元,隨后原告分3次于2009年10月9日付清全款。為明確雙方的權利義務,雙方于2009年10月19日簽訂了《補充協議》,其中第三條約定“甲方(被告)保證在產權辦理符合上市轉讓時20個工作日內辦理產權轉移手續”,如違反本協議的約定,協議第二條約定“則甲乙雙方中的違約方應承擔合同金額150%的違約金支付守約方”。

  被告在2009年11月16日將涉案房屋交付原告,原告隨后對房屋進行了裝修,并實際居住、使用至今。在居住使用涉案房屋期間,所有的水電費、暖氣費及相關費用,均由原告負擔。

  涉案房屋于2009年9月22日進行了權屬登記,所有權人為被告,房屋性質為經濟適用房,按北京市的相關政策規定,自房屋權屬登記滿5年后,經濟適用房可以上市交易。按照上述規定,涉案房屋在2014年9月22日后便可上市交易。此后,原告多次找被告要求配合辦理過戶手續,但是被告提出要求增加購房款,單方面變更合同,拒絕配合原告辦理過戶手續。無奈之余,原告只得向法院提起訴訟,要求被告協助辦理涉案房屋過戶手續,并支付違約金20萬元,訴訟費由被告承擔。

  被告肖某辯稱,其已經按照法律程序履行了與程某于2009年9月6日簽訂的《存量房買賣合同》相應手續。包括雙方就房屋買賣合同事宜進行積極協商和提出有效合理化建議等。由于政府優先回購的不可抗力原因,造成合同無法繼續履行,責任不在被告方,故被告不存在違約情況。另外,由于雙方簽訂的房屋買賣價格低于海淀區住房保障管理部門對今日家園小區經濟適用房政府優先回購價的23160元,造成雙方目前無法進行產權轉讓,屬不可抗力造成,致使不能實現本合同目的,原因不在被告。為避免日后合同無限期拖延下去,不能履行,給雙方造成損失,應解除雙方于2009年9月6日簽訂的《存量房買賣合同》及相關《補充協議》。等等。同時,被告反訴要求解除與原告簽訂了《存量房買賣合同》及《補償協議》等。

  【律師辦案過程】

  本律師接受原告委托后,積極開展了工作。針對原告的起訴本律師提出了如下代理意見:

  一、被告為原告辦理涉訴房屋的條件已經具備,應當將涉訴房屋過戶到原告名下。其理由有三:1.補充協議第三條約定,被告保證在產權符合辦理上市轉讓時20個工作日內辦理產權轉移手續。被告的房屋性質為經濟適用房,權屬登記日為2009年9月22日,按國家規定,經濟適用房滿5年后,即可上市交易,該房屋在2014年9月22日后即可辦理上市轉移登記,按約定被告應當配合原告在2014年10月20日之前將該房屋過戶到原告名下。2.原告已經履行完畢全部義務,支付了93萬元的房款,原告已向北京市海淀區房屋管理局核實,原告購房人的資格已通過核驗,可以將涉案房屋過戶到原告名下。3.涉案房屋不存在政府回購的問題,海淀區房屋管理局規定只要雙方簽訂了房屋買賣合同,取得房屋產權證滿5年,補交土地出讓金或綜合地價款,只要具備上述三項條件,即可辦理權屬轉移登記,因此只要配合原告即可辦理產權轉移登記。

  二、被告拒不配合原告辦理產權轉移手續已構成違約,應當向原告支付違約金

  在房屋產權轉讓條件已經具備的情況下,原告提前7天就與被告聯系過戶事宜,從2014年9月22日到10月22日,原告、被告及A房地產中間公司經過多次協商,但被告始終要求增加購房款配合原告辦理過戶手續。

  補充協議第三條約定,三方在執行合同的過程中,如有一方提出與《買賣合同》《補充協議》等書面約定不符的要求,合同另外兩家有權拒絕配合,如提出要求方因所提條件未被配合而拒絕履行合同,則視為違約,原被告雙方的違約方應承擔合同金額150%的違約金支付守約方。

  現被告單方要求增加房款與《買賣合同》《補充協議》約定不符,被告進而拒絕配合原告辦理過戶,并且已經超過了約定的過戶期限,按補充協議的約定被告已經構成違約,應當向原告支付違約金。

  針對被告的反訴,本律師在查找了大量資料,研究了大量案例的基礎上做出如下答辯意見:

  原、被告雙方簽訂的《房屋買賣合同》及《補充協議》是雙方真實意思表示,合法有效,雙方均應履行。根據2008年《北京市建設委員會關于已購經濟適用住房上市出售有關問題通知》中第二條第(四)明確指出:已購經濟適用房產權證滿五年即可上市交易,產權人應按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益等價款,出售價款低于指導價格的,應按指導價計算價差來補交土地收益等價款。國家對雙方的成交價格不予干涉,尊重雙方的意思自治。本案涉訴房屋的產權證在2014年9月22日已滿五年,過戶條件已經具備,不存在政府回購問題,海淀區房屋管理局明確規定:涉案房屋不回購,只要按照政府指導繳納相關稅費,就可以辦理權屬轉移登記,因此不存在不可抗力導致的無法辦理過戶,更不存在不能實現合同的目的,被答辯人要求解除合同及補充協議,與事實不符,更沒有法律依據,雙方的合同應當繼續履行,肖某應當配合答辯人辦理房屋權屬過戶手續。

  【判決結果】

  海淀區人民法院于2015年2月9日作出一審判決:

  一、肖某于本判決生效后十五日內配合程某辦理位于北京市海淀區西翠路五號今日家園XX號樓XX房屋的過戶手續,將該房屋過戶至程某名下;

  二、駁回程某的其他訴訟請求;

  三、駁回肖某的全部訴訟請求。

  判決收到后,肖某不服,提出上訴,后北京市第一中級人民法院作出終審判決:駁回上訴,維持原判。

  【律師點評】

  本案中有兩個引人注意的點:一個是經濟適用房的上市交易;另一個是政府回購。

  《北京市建設委員會關于已購經濟適用住房上市出售有關問題通知》第三條第(二)項指出,本通知發布之日(含)前簽訂購房合同的已購經濟適用住房上市出售,按以下規定執行:(二)已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年后,可以按市場價格出售,產權人應按出售價格的10%補交土地收益等價款。出售價格低于指導價格的,應按指導價格作為收取土地收益等價款的基數。產權人原購房時因面積超標交納的綜合地價款在應補交價款中核減。同等價格條件下,已購經濟適用住房產權人戶口所在區縣住房保障管理部門可以優先回購。

  據此可以看出,國家只規定了經濟適用房上市交易的條件,并沒有對經濟適用房的交易價格作出限制,國家對雙方的成交價格不予干涉,尊重雙方的意思自治。

  至于政府回購,這只是經濟適用房產權人在符合上市交易條件后,欲出售房屋時的一個出售方式問題,回購并不是必然的。既然被告已經與原告簽訂的《房屋買賣合同》即表示被告放棄房屋回購。

  【思考】

  在房屋買賣合同中,約定先交付價款和房屋,待房屋過了稅期再過戶的例子并不少見。然而,現在房價飛漲,一年一個價,一年或幾年后過戶很可能會發生像今天案例中被告不配合過戶的情況,因此,我們奉勸各位買房人不要為了省稅費而承擔上百萬甚至幾百萬的風險,雖然最后通過訴訟可能也可以解決問題,但是訴訟本身是耗時耗力并且有風險的事情,買房子還是即時過戶為妥。

  另外,我們特別要奉勸各位賣房人,嚴格尊重合同約定的義務,按照誠實信用原則依法履行合同。拒絕配合過戶的后果可能就會如本案的被告一樣,得不償失。

  【作者簡介】

  魏俊冰律師先后畢業于中國政法大學、北京大學法學專業,現任北京市信凱律師事務所高級合伙人,主任律師;中華全國律師協會會員,北京市海淀區律師代表大會代表。

  魏俊冰律師從業多年來,不僅具有豐富的訴訟實踐經驗,還在法學理論方面有進一步的研究,主要致力于房地產法、知識產權法、公司法、合同法、侵權責任法等領域的研究,善于解決房地產建筑工程及相關產業中存在的問題。對土地使用權轉讓、項目融資、工程招投標、建筑工程施工合同的簽訂、拖欠款的處理等方面有獨到的見解及處理能力。

  魏俊冰律師現為多家企事業單位、社會團體、政府機關提供專業的法律顧問工作,擅長重大經濟糾紛的談判與訴訟策劃,擁有眾多國內外客戶及成功的業務范例。

  魏俊冰律師在辦理案件過程中,一直以“正直、誠信、自律、高效”的執業準則來要求自己,贏得當事人的信賴和尊重,尤其在為客戶提供法律服務時,能夠從客戶的行業特點及客觀實際出發,以事前防范為主的理念,以維護當事人的合法利益為核心,讓客戶滿意為宗旨,為客戶提供優質高效的法律服務。

  魏俊冰律師的主要著作有《防衛過當及刑事責任》、《論精神損害賠償》、《企業信息公示暫行條例》助推企業誠信體系建設的利器》等,其部分文章及案例評析被科技日報、中國科技網、北京晚報等相關媒體進行報道。

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